Kein Raum für CO₂

Die Hines Immobilien GmbH legt den Fokus auf die Dekarbonisierung der durch das Unternehmen verwalteten Gebäude. Ziel ist es, einen CO₂-neutralen Betrieb der Assets bis 2040 zu ermöglichen. Für die Umsetzung der ambitionierten Nachhaltigkeitsziele setzt der Branchenriese auf seinen langjährigen Partner M&P.

Hines ist ein weltweit tätiges Unternehmen für Immobilieninvestitionen, -entwicklung und -verwaltung. Das Unternehmen wurde 1957 von Gerald D. Hines gegründet und ist heute in 30 Ländern aktiv. Auf dem deutschen Markt ist Hines seit 1991 tätig und heute einer der größten Immobilien-Asset-Manager mit 149 Mitarbeitenden (Stand 03/2024) an fünf Standorten. Hines ist langjähriger Kunde von M&P in den Geschäftsfeldern Energie und Engineering. Aus gutem Grund: Das Unternehmen ist ein Vorreiter auf dem Gebiet der Nachhaltigkeit – und setzt dabei auf die wegweisende Expertise unserer Gruppe.

Dreiklang der Energieeffizienz: ESG, CRREM, M&P

In besonderem Fokus steht die Einhaltung der ESG-Kriterien (ESG: Environment Social Governance; Kriterien zur Nachhaltigkeit in den Bereichen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung), die bereits heute für viele Unternehmen verpflichtend ist. Hines plant, alle verwalteten Assets weltweit bis spätestens 2040 CO₂-neutral zu betreiben. Der Hines European Core Fund (HECF) hat sich noch strengere Auflagen auferlegt. Die europäischen Assets des HECF-Portfolios sollen bereits bis 2030 (für Scope 1–2; Scope 3 bis 2040) dekarbonisiert werden. Die Ziele von Hines gehen deutlich über die CRREM-Ziele hinaus (CRREM: Carbon Risk Real Estate Monitor). CRREM unterstützt die Immobilienbranche bei Dekarbonisierung und nachhaltigen Investitionen in Bestandsgebäuden. Das Instrument beurteilt den Zustand der Assets im Hinblick auf Energie- und Emissionsdaten und ermittelt Stranding-Risiken sowie Sanierungsfähigkeit von Gebäuden. Die Dekarbonisierungspfade des CRREM sind auf die Pariser Klimaziele ausgerichtet. Sich auf den Weg zu machen, ist besonders für die Immobilienbranche unabdingbar. Sie ist für etwa 38 % des Energieverbrauchs und 29 % aller Treibhausgas-Emissionen in der EU verantwortlich. Ziel der EU ist es, den Gebäudesektor bis 2050 vollständig zu dekarbonisieren.

Hines geht mit M&P in Europa voran – und agiert richtungsweisend für die Immobilienbranche

Der Hines European Core Fund (HCEF) wurde 2006 gegründet und baut ein diversifiziertes Portfolio aus hochwertigen Assets in innerstädtischen Lagen europäischer Großstädte auf. Die zukunftsgerichtete Managementstrategie führt dazu, dass der Fonds im GRESB-Ranking über viele Jahre als Marktführer im Hinblick auf Nachhaltigkeit ausgezeichnet worden ist (GRESB ist ein international anerkanntes Bewertungs- und Benchmarking-System für Nachhaltigkeit, speziell in der Immobilienwirtschaft). Die Performance der Assets wird durch lokale Hines Teams und die enge Einbindung der Mieter stetig gesteigert.

M&P bietet Hines einen Werkzeugkasten der Nachhaltigkeit

Das Energieteam von M&P bietet Hines mit individuellen Dekarbonisierungskonzepten die richtige Mischung aus strategischem und wirtschaftlichem Gesamtüberblick, technischer Fachkompetenz, kreativen Ideen und Umsetzungskompetenz im Engineering, um die gesetzten Ziele zu erreichen.

Zur Erarbeitung der Konzepte erfolgt eine Begehung des Objektes mit dem Projektteam, dem FM-Dienstleister vor Ort sowie den Objektmanagern und Asset Managern von Hines. Gemeinsam erstellen die Projektbeteiligten eine Net Zero Carbon Roadmap, bei der sowohl die Reduzierung von CO₂ als auch Aspekte der Energieeffizienz betrachtet werden. Nach Berechnung der Maßnahmen durch das Energieteam erfolgt die Abschlusspräsentation, bei der die Ergebnisse vorgestellt und diskutiert werden.

Bei Erstellung der Konzepte nutzt unser Energieteam den „M&P Werkzeugkasten der Nachhaltigkeit“ – angepasst an die Bedarfe des Immobilienkonzerns.

Abbildung: M&P Werkzeugkasten der Nachhaltigkeit

Priorität 1: das Aufzeigen von Energieeffizienzmaßnahmen

Insbesondere die Gebäudeautomation bietet ein großes Potenzial für substanzielle Energieeinsparungen. Angestrebt wird bei den Hines Assets ein bedarfsgerechter Anlagenbetrieb ohne signifikante Komforteinschränkungen. Beispiele sind der Austausch der herkömmlichen Heizkörperthermostate oder Fünf-Liter-Untertischspeichergeräte zur Warmwasserversorgung. Es ist geplant, elektrische Thermostate in Büroflächen einzusetzen, die sich zentral steuern lassen, und Behördenthermostate in Allgemeinbereichen. Die Fünf-Liter-Untertischspeichergeräte sollen durch Kleinstdurchlauferhitzer ersetzt werden. Diese halten das warme Wasser nicht vor, sondern stellen es bedarfsgerecht zur Verfügung.

Priorität 2: Substitution der CO₂-Emissionen

Der Fokus der Maßnahmenplanung liegt auf der Wärmeversorgung. Im Rahmen der Dekarbonisierung stellt ihre Neugestaltung meist das Herzstück der Maßnahmen dar. Einige der Objekte werden mit Fernwärme von lokalen Anbietern versorgt. Diese haben in der Regel weniger ambitionierte Pläne zur Reduktion der Emissionen. Zur Einhaltung der von Hines gesteckten Ziele ist es häufig notwendig, Fernwärme durch nachhaltigere Formen der Wärmeversorgung zu substituieren. Meist handelt es sich dabei um Wärmepumpenlösungen. Wärmepumpen bringen die Wärme der Umgebung auf ein höheres Temperaturniveau, um das Gebäude zu beheizen.

Durch den Phasenwechsel des Kältemittels entstehen aus einer eingesetzten Einheit Strom drei bis vier Einheiten Wärme. Die gute Gebäudestruktur der Assets des HECF ermöglicht einen effizienten „Use Case“ für den Einsatz von Wärmepumpen. Dazu bedarf es neben dem Austausch der Wärmequelle oftmals hydraulischer Umbaumaßnahmen wie der Einbindung der Betonkernaktivierung, sodass die Wärme über möglichst große Flächen und niedrige Vorlauftemperaturen der Heizung in das Gebäude übertragen werden kann. Der teilweise Austausch von Heizflächen stellt eine weitere Möglichkeit zur Ressourcenoptimierung dar. Aufgrund der geringeren Betriebskosten ist die Wirtschaftlichkeit dieser Maßnahme trotz des aufwendigen Umbaus gewährleistet.

Priorität 3: Maßnahmen zur Energieerzeugung

Hier liegt der Fokus zumeist auf Photovoltaikanlagen. Neben Dach-PV-Anlagen prüfen wir auch andere Formen wie Fassaden-PV-Anlagen oder Solarblumen. In den Projekten gewünscht sind auch weitere Maßnahmen zur Einbeziehung des Außengeländes. Beispiele hierfür sind die Prüfung einer Fassadenbegrünung oder eine Potenzialstudie zur Regenwassernutzung in Bestandsobjekten. Aufgrund des implementierten Bezugs von PPA-Grünstrom für die Allgemeinflächen und die fortlaufende Einbindung von Green-Leases kann, entsprechend der Zielstellung von Hines, eine Kompensation vermieden werden.

Abbildung: Potenzial zur Reduktion des Energiebedarfs durch M&P Maßnahmen für eines der Hines Assets

Von der Analyse zur CO₂-Neutralitäts-Roadmap

Die Analysen erfolgen unter Berücksichtigung der individuellen Chancen und Schwächen eines Gebäudes im Hinblick auf Nutzung, Gebäude- und Anlagenzustand und Gebäudeumfeld. Nach einem erfolgreichen Pilotprojekt in Hamburg erstellt das Energieteam von M&P für weitere Objekte in Frankfurt, Berlin und Stuttgart CO₂-Neutralitäts-Roadmaps mit dem Ziel, sie bis 2030 klimaneutral zu betreiben. Für das Projekt in Hamburg konnte bereits ein Planungsauftrag für die energetische Sanierung einschließlich Gebäudeleittechnik gewonnen werden. Die Planung soll bis Anfang 2025 abgeschlossen werden.

Mit seinem optimal ausgestatteten, flexibel einsetzbaren Werkzeugkasten der Nachhaltigkeit erschließt M&P neue Räume für eine klimaneutrale Immobilienwirtschaft.